Controlli sul valore normale delle operazioni immobiliari

L’agenzia delle entrate ha intensificato i controlli sui rogiti stipulati nel 2011 relativi ad operazioni immobiliari.

Alle sedi provinciali dell’agenzia delle entrate sono giunti gli atti da controllare ed eventualmente accertare. In particolar modo saranno sottoposti a controllo tutti gli atti per i quali il valore normale è superiore del 25% rispetto al valore contenuto nel rogito.

 

Valore normale degli immobili

Il concetto di valore normale alla base degli accertamenti è stato introdotto nell’ordinamento tributario italiano per evitare che i rogiti nascondessero il reale valore dell’immobile al fine di ridurre il gettito fiscale collegato a tali operazioni. In particolare la legge finanziaria del 2007 ha stabilito che al valore normale fosse attribuita una presunzione legale da porre alla base delle operazioni di controllo.

Il valore normale doveva essere inteso come quello alla base delle operazioni immobiliari ai fini delle imposte dirette ed indirette.

 

Il valore normale come presunzione semplice

La rigidità del meccanismo ha scatenato molte polemiche. Con la legge comunitaria 2008 al valore normale è stata attribuita una presunzione semplice ed in fase di accertamento è necessario un confronto con altri parametri prima giungere al valore definitivo oggetto dell’operazione immobiliare. Tra i parametri:

• Perizie
• confronto con immobili simili
• stime di agenzia immobiliari
• Dati dei comuni

Calcolo del valore normale

Per determinare il valore normale degli immobili in un determinato periodo si parte dai valori minimi e massimi espressi in €/mq rinvenibili nella banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) con riferimento alla provincia e zona di collocazione dell’immobile. Il valore è corretto con l’applicazione di un parametro k da che consente una più precisa individuazione del valore.

Stime OMI – Cassazione

Cass. 21569-16 -Le stime OMI sono solo idonee a condurre ad indicazioni di valori di larga massima

Le stime dell’OMI rappresentano meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggior valore non sono idonee a fondare il differente accertamento del valore effettuato dall’Ufficio e dovevano essere integrate da altri elementi probatori, per essere considerate ragionevolmente attendibili.

Infatti questa Corte ha precisato al riguardo che con Ordinanza n. 25707 del 21/12/2015  La Cassazione ha specificato che le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115, comma 2, c.p.c., sono idonee solamente a “condurre ad

indicazioni di valori di larga massima”.”

Il metodo per la determinazione del valore normale è illustrato in dettaglio nel provvedimento di seguito proposto.