Interessi Mutui Ipotecari Costruzione Abitazione Principale

Guida al modello 730: redditi e ritenuteLa detrazione è pari al 19 per cento degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, derivanti da mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale. La detrazione è calcolata su un importo massimo di euro 2.582,28.

Per costruzione di unità immobiliare si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento di abilitazione comunale che autorizzi una nuova costruzione, nonché gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380 del 2001.

 

Condizioni particola per il mutuo Costruzione Prima Casa

In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 2.582,28 si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

 

A differenza di quanto avviene per gli interessi relativi al mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, in caso di mutuo acceso per la costruzione dell’abitazione principale, la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro coniuge (Circolare 21.05.2014 n. 11, risposta 3.2).

 

Quando spetta la detrazione per Costruzione Abitazione principale

La detrazione degli interessi passivi, in caso di ristrutturazione edilizia, compete in presenza di un provvedimento di abilitazione comunale nel quale sia indicato che l’autorizzazione riguarda i lavori di cui all’art. 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380 del 2001 (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.3.1). In carenza di tale indicazione, la detrazione spetta se il contribuente è in possesso di analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile del competente ufficio comunale.

La detrazione spetta anche in caso di interventi effettuati su un immobile acquistato allo stato grezzo, ossia non ancora ultimato (Risoluzione 09.01.2007, n.1).

Conformemente a quanto già indicato con riferimento al contratto di mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, se la motivazione non è contenuta nel contratto di mutuo e la banca mutuante non sia in grado di rilasciare una espressa dichiarazione in cui sia attestata la motivazione del mutuo, il contribuente potrà ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000. In questo caso il CAF o il soggetto che presta l’assistenza fiscale, pertanto, potrà riconoscere la detrazione degli interessi passivi sulla base della predetta autodichiarazione (Risoluzione 07.09.2007 n. 241).

La detrazione degli interessi passivi spetta anche per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto (Circolare 12.05.2000 n. 95 risposta 1.3.2).

 

Requisiti e limiti di detraibilità

Per fruire della detrazione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

 

  • l’unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;
  • il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione o ristrutturazione. A decorrere dal 1° dicembre 2007 per poter fruire della detrazione, la stipula del contratto di mutuo deve avvenire nei sei mesi antecedenti ovvero nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione;
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori;
  • il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

 

Il predetto termine di diciotto mesi può essere preso in considerazione anche da coloro che alla data del 1° dicembre 2007 avrebbero comunque potuto fruire dell’agevolazione in base alla precedente normativa ed, in particolare, da coloro che a tale data avevano iniziato i lavori da non più di sei mesi (Circolare 04.04.2008 n. 34, risposta 7.1).

Considerato che la certezza della data di inizio lavori è fondamentale per la verifica del rispetto della condizione temporale prevista per fruire dell’agevolazione in esame, se l’abilitazione amministrativa risulta essere ancora intestata all’impresa costruttrice che ha ceduto l’immobile, e il contribuente non ha presentato alcuna richiesta al Comune per la voltura dell’abilitazione amministrativa, la detrazione non è consentita (Risoluzione 05.11.2007 n. 310).

In caso di prosecuzione dei lavori l’agevolazione è fruibile se sono state rispettate le condizioni previste dalla normativa ed è stata richiesta la voltura dell’abilitazione amministrativa (Risoluzione 03.03.2008 n. 73).

La detrazione spetta anche per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per la costruzione di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, prescindendo dal requisito della dimora abituale.

Ferma restando la detraibilità, alle condizioni sopra riportate, il beneficio in questione deve essere rapportato al costo effettivo sostenuto dal contribuente per la costruzione/ristrutturazione dell’immobile e tale adempimento dovrà essere posto in essere al termine dei lavori. La detrazione, infatti, spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e pertanto gli importi devono essere rapportati alle spese sostenute e documentate. La detrazione perciò non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate e qualora, per questi ultimi, negli anni precedenti si è fruito della detrazione è necessario che siano assoggettati a tassazione separata ai sensi dell’art. 17, comma 1, lett. n-bis), del TUIR.

L’ammontare delle spese effettivamente sostenute non può comprendere il costo per l’acquisto del suolo su cui viene materialmente edificato il fabbricato o il costo per l’acquisto del diritto di superficie sullo stesso (Circolare 18.05.2006 n.17, risposta 6).

Ai fini della detrazione il contribuente deve essere in possesso delle quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo, della copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione, oltre che della copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi medesimi (Circolare 03.05.2005 n. 17, risposta 1).

Se la motivazione non è contenuta nel contratto di mutuo e qualora anche la banca mutuante non sia in grado di rilasciare una espressa dichiarazione in cui sia attestata la motivazione del mutuo, il contribuente potrà ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000. In tal caso il soggetto che presta l’assistenza fiscale riconosce la detrazione degli interessi passivi sulla base della predetta autodichiarazione (in analogia a quanto affermato con Risoluzione 22.12.2006 n. 147 e Circolare 21.05.2014, n. 11, quesito 3.1).

Nel caso in cui un mutuo per la costruzione dell’abitazione principale sia stipulato da entrambi i coniugi e le fatture di spesa siano tutte intestate ad uno solo, ove ricorrano gli altri presupposti, è possibile attestare sulle stesse che le spese di costruzione sono state sostenute al 50 per cento da ciascun coniuge. In tal modo, il coniuge non intestatario delle fatture può portare in detrazione il 50 per cento di interessi passivi corrispondenti alla propria quota di intestazione del mutuo (Circolare 09.05.2013 n.13, risposta 3.2).

È possibile usufruire contemporaneamente della detrazione degli interessi per mutui ipotecari contratti per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale (righi da E8 a E10 con il codice 10) e della detrazione del 50 per cento per le spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili (Risoluzione 12.06.2002 n. 184).

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale (di cui al rigo E7) soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, ad eccezione delle variazioni della dimora dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro, per le quali si conserva il diritto.

Come per il mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale la detrazione spetta anche nel caso di estinzione e successiva stipula di un mutuo contratto per la costruzione dell’abitazione principale. Qualora l’importo del secondo mutuo risulti essere superiore alla residua quota di capitale, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, è necessario determinare la percentuale dell’importo del secondo mutuo rispetto all’importo della residua quota di capitale da rimborsare del primo. Tale percentuale deriva dal rapporto tra l’importo della quota residua del mutuo originario, maggiorato delle spese e oneri correlati, e l’importo del nuovo mutuo, e applicarla agli interessi pagati (Risoluzione 21.12.2007 n. 390).

 

Tale criterio, fornito in sede interpretativa, trova applicazione anche in relazione a contratti stipulati anteriormente alla emanazione del relativo documento di prassi amministrativa (Circolare 04.04.2008 7.34, risposta 7.2).

 

Quando si perde il diritto alla detrazione

Il diritto alla detrazione si perde al verificarsi di una delle seguenti ipotesi:

  1. l’unità immobiliare non viene destinata ad abitazione principale entro i sei mesi dalla data di conclusione dei lavori di costruzione;
  2. i lavori di costruzione dell’unità immobiliare non sono iniziati nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo (si ricorda che a decorrere dal 1° dicembre 2007 la stipula del contratto di mutuo deve avvenire nei sei mesi antecedenti ovvero nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione);
  3. i lavori di costruzione non sono ultimati entro il termine riportato nel provvedimento amministrativo previsto dalla vigente legislazione in materia edilizia che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso, salva la possibilità di proroga.

Se i termini, di cui alle precedenti lettere b) e c), non sono rispettati a causa di ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, il diritto alla detrazione non viene meno.

Devono essere comprese nell’importo anche le spese indicate nella CU 2017 (punti da 341 a 352) con il codice 10.

 

Documentazione da controllare e conservare

 

Tipologia   Documenti 
mutui contratti a partire dal

1998 per la costruzione e la

ristrutturazione edilizia di unità

immobiliare da adibire ad

abitazione principale

  • Ricevute quietanzate dalla banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2016
  • Contratto  di  mutuo  dal  quale  dovrà  risultare  che  il finanziamento è   stato concesso   per la   costruzione dell’abitazione principale o per l’effettuazione degli interventi di ristrutturazione di cui all’art. 3, co. 1, lettera d) DPRn. 380 del   2001   dell’abitazione   principale;   in   mancanza   la motivazione può essere autocertificata
  • Autocertificazione  che  attesti  che  sussistono  le  condizioni richieste per la detraibilità in riferimento all’abitazione
  • Le   abilitazioni   amministrative   richieste   dalla   vigente legislazione
  • Fatture  relative  ai  lavori  eseguiti  al  fine  di  rapportare  gli interessi alle spese effettivamente sostenute
  • Idonea  documentazione  degli  oneri  accessori  all’acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi)
  • Ricevute quietanzate dalla banca relative alle rate di mutuo pagate
  • nel 2016

 

 

estinzione o rinegoziazione del contratto di mutuo indicato in precedenza e stipula di un nuovo mutuo
  • Contratto di mutuo dal quale dovrà risultare che il finanziamento è stato
  • concesso  per  la costruzione dell’abitazione principale  o  per l’effettuazione degli interventi di ristrutturazione di cui all’art. 3, co.1, lettera d) Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380 dell’abitazione principale; in mancanza la motivazione può essere autocertificata
  • Autocertificazione che attesti che sussistono le condizioni richieste per la detraibilità in riferimento all’abitazione
  • Le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione
  • Fatture relative ai lavori eseguiti al fine di rapportare gli interessi alle spese effettivamente sostenute
  • Nuovo  contratto  di  mutuo  con  lo  stesso  oggetto  e  con  le  nuove condizioni
  • Idonea documentazione degli oneri accessori all’acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi)
  • Certificazione degli oneri accessori in caso di riparametrazione degli interessi