Spese per acquisto o costruzione di immobili dati in locazione

Stretta di manoL’art. 21 del DL n. 133 del 2014 cosiddetto “Sblocca Italia” (convertito con L n. 164 del 2014) introduce misure volte ad incentivare l’acquisto o la costruzione di immobili abitativi destinati alla locazione; il Decreto 8 settembre 2015 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ne definisce le modalità di attuazione e le procedure di verifica ai fini della deducibilità delle spese sostenute per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di unità immobiliari da destinare alla locazione.

 

 

A Chi Spetta l’Agevolazione

I soggetti cui spetta l’agevolazione sono le persone fisiche, non esercenti attività commerciale, titolari del diritto di proprietà sull’unità immobiliare, in relazione alla quota di proprietà acquisita. L’agevolazione riguarda le spese sostenute tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017 per:

  • l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute alla data del 12.11.2014. L’art. 1 del decreto attuativo definisce come invendute le unità che, alla data del 12 novembre 2014, erano già interamente o parzialmente costruite ovvero già in possesso del titolo abilitativo edilizio comunque denominato, nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione sulla base di convenzione tra il Comune e il soggetto attuatore dell’intervento, o di accordi comunque denominati dalla legislazione regionale; inoltre, il successivo art. 2 del medesimo decreto prevede che, in relazione alle unità immobiliari acquistate, sia stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio-assenso di cui all’art. 25 del DPR n. 380 del 2001, tra il 1° gennaio 2014 ed il 31 dicembre 2017.
  • l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di ristrutturazione edilizia e di restauro e risanamento conservativo ex art. 3, comma 1, lett. c) e d) del DPR n. 380 del 2001;
  • la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori, a condizione che i titoli abilitativi all’edificazione siano stati rilasciati entro il 12.11.2014 e i lavori di costruzione siano ultimati entro il 31.12.2017.

 

Condizioni per la deduzione

La deduzione spetta se si verificano tutte le seguenti condizioni (art. 4 del Decreto 8 settembre 2015):

  • entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’abitazione deve essere destinata alla locazione per almeno otto anni con carattere continuativo:
  • nel caso di acquisto avvenuto prima del 3 dicembre 2015 (data di pubblicazione del decreto attuativo) il termine dei sei mesi decorre da tale data;
  • nel caso di nuova costruzione, il termine dei sei mesi decorre dal rilascio dell’attestato di agibilità o dalla data in cui si è formato il silenzio assenso ex art. 25 del DPR n. 380 del 2001;
  • la durata minima del contratto di locazione deve essere pari ad anni otto. Il requisito si considera rispettato non solo nell’ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti, ma anche nel caso in cui sia la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a otto anni complessivi (Circolare 02.03.2016 n. 3/E, risposta 1.13).

Il diritto alla deduzione inoltre non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima di otto anni e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto; è necessario, inoltre, che l’unità immobiliare:

  • sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);
  • non sia nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (si tratta delle zone territoriali destinate ad usi agricoli);
  • consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell’allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009., ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;
  • il canone di locazione non deve essere superiore a quello indicato nella convenzione di cui all’art. 18 del DPR n. 380 del 2001, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 (“canone concordato”) e quello stabilito ai sensi dell’art. 3, comma 114, della legge n. 350 del 2003 (“canone speciale”). Nei comuni in cui non siano stati definiti accordi ai sensi dell’art. 2, comma 3, L. n. 431 del 1998, si fa riferimento per la determinazione del canone, all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione;
  • non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;
  • sia accertata l’esecuzione delle opere edilizie in conformità a quelle assentite o comunicate. L’agevolazione spetta al proprietario dell’unità immobiliare anche nell’ipotesi in cui quest’ultima
  • sia concessa in usufrutto a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore degli alloggi sociali purché venga mantenuto il vincolo alla locazione e il corrispettivo dell’usufrutto, calcolato su base annua, non ecceda le soglie massime dei canoni determinati in base ai criteri in precedenza illustrati.

 

Inoltre, in caso di vendita (o donazione) oppure acquisizione a seguito di successione ereditaria, il nuovo proprietario (acquirente o erede) beneficerà, nel rispetto dei requisiti di legge, delle quote residue di deduzione spettante a decorrere dal periodo d’imposta nel quale avviene il trasferimento dell’immobile.

Tale previsione, diversamente da quanto avviene per la detrazione per spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, non è derogabile nemmeno in caso di accordo tra le parti (Decreto 8 settembre 2015, art. 8).

 

Limite di deducibilità

La deduzione spetta, fino all’importo massimo di euro 300.000, per un importo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto, comprensivo di IVA, dell’unità abitativa come risulta dall’atto notarile. Il limite di spesa di euro 300.000 si riferisce all’importo massimo di spesa deducibile per immobile e per contribuente in tutto il periodo di vigenza dell’agevolazione.

Pertanto, per le spese sostenute, anche se relative a diversi immobili, il contribuente non potrà portarsi in deduzione complessivamente più di euro 300.000. Per ogni immobile non si potranno portare in deduzione più di euro 300.000 da suddividersi tra gli aventi diritto in base alla quota di possesso (Circolare 02.03.2016 n. 3/E , risposta 1.9).

La deduzione spetta anche per gli interessi passivi pagati annualmente sui mutui contratti per l’acquisto della medesima unità abitativa, limitatamente alla quota di essi riferita ad un mutuo di valore non superiore al minore tra il prezzo di acquisto dell’immobile e il limite di euro 300.000.

Pertanto, in caso di mutuo stipulato per un importo superiore al prezzo di acquisto dell’unità abitativa o comunque superiore a euro 300.000 la quota di interessi deducibile è data da:

(Interessi Pagati x ( minore tra prezzo di acquisto e 300.000) )/Importo del Mutuo

 

La quota di interessi deducibile dovrà poi essere suddivisa tra gli intestatari del mutuo, ciascuno per la propria quota parte. La deduzione degli interessi può essere fruita per l’intera durata del mutuo (Circ. 02.03.2016 n. 3/E, risposte 1.11 e 1.12).

La deduzione spetta, infine, per le spese di costruzione dell’unità abitativa sostenute tra il 01.01.2014 e il 31.12.2017, attestate dalla fattura dell’impresa esecutrice dei lavori, nel limite massimo di euro 300.000.

Al fine della determinazione del limite di euro 300.000 di spese sostenute dal singolo contribuente nel quadriennio di vigenza dell’agevolazione, concorrono sia quelle sostenute per l’acquisto che quelle sostenute per la costruzione di unità residenziali destinate alla locazione.

La deduzione spettante per l’acquisto o per la costruzione dell’unità abitativa è ripartita in otto quote annuali di pari importo.

La deduzione spettante per gli interessi passivi corrisposti sul mutuo stipulato per l’acquisto dell’immobile, invece, non deve essere rateizzata. Gli interessi vanno dedotti (per tutta la durata del contratto di mutuo) “ordinariamente”, ossia secondo il principio di cassa, considerando il periodo d’imposta di sostenimento della spesa.

La deduzione spetta a partire dal periodo d’imposta nel quale è stato stipulato il contratto di locazione.

Le spese sostenute per l’acquisto di immobili da dare in locazione non consentono la deduzione se sostenute a favore di familiari fiscalmente a carico.

 

Cumulabilità con altre agevolazioni

La deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. Pertanto il contribuente che fruisce della deduzione ai sensi dell’art. 21 del DL n. 133 del 2014 non può fruire anche della detrazione d’imposta per recupero del patrimonio edilizio (attualmente prevista nella misura del 50 per cento), di cui all’art. 16-bis, comma 3 del TUIR, riconosciuta alle persone fisiche che acquistano un’unità immobiliare sita in un edificio completamente ristrutturato da imprese di costruzione o cooperative edilizie, entro diciotto mesi successivi alla fine dei lavori.

 

Documentazione da controllare e conservare

TipologiaDocumenti
Spese   di   acquisto

dell’immobile

  • Contratto di acquisto dell’immobile per verificare la classificazione catastale, i vincoli  temporali  previsti  e  l’importo  (spesa  sostenuta  per  l’acquisto)  riportato sull’atto.
  • Certificazione relativa alle spese connesse all’acquisto: imposte pagate in relazione all’acquisto, IVA, onorario per la stipula dell’atto.
Interessi passivi
  • Contratto di mutuo per verificare la data di stipula, l’importo del mutuo e che lo stesso sia stato concesso per l’acquisto dell’unità abitativa.
  • Quietanze di pagamento delle rate, o attestazione di pagamento rilasciata dalla banca, con specifica distinzione della quota interessi versata.
Spese di costruzione
  • Fattura/e dell’impresa esecutrice dei lavori.
  • Attestati di edificabilità.
  • Attestato di abitabilità o documentazione equivalente.

 

In tutti i casiContratto di locazione per verificare i vincoli temporali previsti per la stipula e gli altri requisiti richiesti:

  • che si tratti di un contratto stipulato o rinnovato ai sensi della L. 431 del 1998 di durata non inferiore a otto anni (anche in virtù della proroga tacita);
  • che il canone di locazione non sia superiore a quello indicato dalla convenzione-tipo ex art.  n. 18 del D.P.R. n. 380 del 2001, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’art 2, comma 3, della L. n. 431 del 1998 (contratto a “canone concordato”), e quello stabilito ai sensi dell’art.  3, comma 114, della L. n. 350 del 2003 (contratto a “canone speciale”). Tale requisito può risultare anche da una certificazione rilasciata da un soggetto a tal fine qualificato o da un’autocertificazione.
  • Certificazione, se non risulta dal contratto di locazione, attestante la classificazione energetica e la destinazione urbanistica.
  • Autocertificazione attestante il verificarsi della condizione sul rapporto di parentela tra il locatore e il locatario.