Spese Interventi di Recupero del Patrimonio Edilizio – parte 1

decreto bancheDall’imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento (elevato, dal 2013, al 50 per cento) delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze. La detrazione introdotta dall’art. 1, comma 1, della Legge n. 449 del 1997, è stata resa permanente dall’art. 4 del DL n. 201 del 2011 che ha previsto l’introduzione nel TUIR dell’art. 16-bis.

La detrazione spetta, anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi (fino al 31.12.2014 erano sei mesi) dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

Per le spese sostenute a partire dal 4 agosto 2013 per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive, la detrazione è pari al 65 per cento delle spese effettuate calcolate su un ammontare massimo di euro 96.000.

La detrazione è ripartita in dieci rate annuali di pari importo.

In applicazione del criterio di cassa, la detrazione spetta nel periodo in cui le spese sono sostenute. La detrazione spetta, pertanto, anche se il pagamento delle spese è eseguito in un periodo d’imposta antecedente a quello in cui sono iniziati i lavori o successivo a quello in cui i lavori sono completati.

Soggetti che possono fruire della detrazione

Possono fruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 2).

 

La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, a condizione che ne sostengano le relative spese. Tali soggetti sono:

  • proprietari o nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superficie;
  • soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o beni merce (Circolare 11.05.1998, n. 121, risposta 2.3);
  • soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
  • detentori (locatari, comodatari) dell’immobile (Circolare 24.02.1998 n. 57);
  • familiari conviventi;
  • coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge (Circolare 9.05.2013 n. 13, risposta 1.2);
  • conviventi more uxorio;
  • futuro acquirente.

 

Detentore

La detrazione spetta ai detentori dell’immobile a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile sussista al momento di avvio dei lavori e risulti da un atto (contratto di locazione o di comodato) regolarmente registrato. La data di inizio dei lavori deve essere comprovata dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e nei termini previsti dal DPR n. 445 del 2000.

Fino al 2011, essendo vigente l’obbligo di inviare la comunicazione al Centro operativo di Pescara, la data di inizio lavori era rilevata da tale comunicazione (Risoluzione 6.05.2002, n. 136).

Al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza, al momento dell’inizio dei lavori, di un titolo di detenzione dell’immobile risultante da un atto registrato preclude il diritto alla detrazione, anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.

 

Soci di cooperative

La detrazione spetta ai soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi, e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, ai soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori). Questi ultimi possono fruire della detrazione dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione, anche se il verbale di assegnazione non è sottoposto a registrazione.

La detrazione non spetta alla cooperativa edile formata dai proprietari delle unità immobiliari che hanno provveduto alla sua costituzione per avviare la ristrutturazione dello stabile (Risoluzione 17.11.2008 n. 442).

 

Familiare convivente

La detrazione spetta al familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (Circolare 11.05.1998 n. 121, punto 2.1). Per familiari, si intendono, a norma dell’art. 5, comma 5, del TUIR, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Per fruire della detrazione non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato, essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi (Circolare 11.05.1998 n. 121, punto 2.1). Lo status di convivenza, deve, sussistere già al momento in cui si attiva la procedura ovvero, come sopra detto per i detentori, alla data di inizio dei lavori.

La detrazione spetta al familiare per i costi sostenuti per gli interventi effettuati su una qualsiasi delle abitazioni in cui si esplica la convivenza, purché tale immobile risulti a disposizione. La detrazione non spetta, quindi, per le spese riferite ad immobili a disposizione di altri familiari (ad esempio il marito non potrà fruire della detrazione per le spese di ristrutturazione di un immobile di proprietà della moglie dato in comodato alla figlia) o di terzi. Non è invece richiesto che l’immobile oggetto dell’intervento sia adibito abitazione principale del proprietario o del familiare convivente (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 5.1; Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.10).

Ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali all’esecuzione dei lavori sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.

 

Convivente more uxorio

Per le spese sostenute a decorrere dal 1° gennaio 2016 la detrazione spetta al convivente more uxorio del proprietario dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato. La disponibilità dell’immobile da parte del convivente risulta, infatti, insita nella convivenza che si esplica ai sensi della legge n. 76 del 2016 (c.d. legge Cirinnà).

Il convivente more uxorio che sostenga le spese di recupero del patrimonio edilizio, nel rispetto delle condizioni previste dal richiamato art. 16-bis, può, quindi, fruire della detrazione alla stregua di quanto chiarito per i familiari conviventi. Così, ad esempio, può fruire della detrazione anche per le spese sostenute per interventi effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza anche se diversa dall’abitazione principale della coppia.

Poiché ai fini dell’accertamento della “stabile convivenza” la legge n. 76 del 2016 richiama il concetto di famiglia anagrafica previsto dal regolamento anagrafico di cui al DPR n. 223 del 1989 (Risoluzione 28.07.2016 n. 64), tale status può risultare dai registri anagrafici o essere oggetto di autocertificazione resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000.

 

Futuro acquirente

La detrazione spetta al futuro acquirente, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato (Circolare 11.05.1998 n. 121; Risoluzione 08.02.2008 n. 38). Occorre altresì che il promissario acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile ed esegua gli interventi a proprio carico.

Non è richiesta l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore che può ritenersi implicitamente accordata in conseguenza dell’anticipata immissione nel possesso dell’immobile.

 

Lavori eseguiti in proprio

Il contribuente che esegue in proprio i lavori ha comunque diritto alla detrazione limitatamente alle spese sostenute per l’acquisto dei materiali utilizzati che può essere anche precedente all’inizio dei lavori (Circolare 11.05.1998 n. 121, risposta 2.4 e Circolare 01.06.1999 n. 122, risposta 4.1).

 

Condominio

Il condominio negli edifici, disciplinato dagli artt. da 1117 a 1139 del codice civile, costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste una proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Il condominio può svilupparsi, ad esempio, sia in senso verticale (edificio condominiale a più piani) sia in senso orizzontale (residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune quali ad esempio strade interne, illuminazione, ecc.).

Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dalla esistenza di una pluralità di proprietari (Risoluzione 12.07.2007 n. 167).

Per quanto riguarda la individuazione delle parti comuni interessate dalla agevolazione è necessario far riferimento all’art. 1117 del codice civile (Risoluzione 12.02.2010 n. 7 che supera il precedente orientamento fornito dalla Risoluzione 7.5.2007 n. 84).

Sono parti comuni:

  • il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
  • i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

 

Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condòmino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà (Circolare 06.11.2000 n. 204; Circolare 07.02.2007 n. 7).

L’art. 1129, comma 1, del codice civile prevede l’obbligo della nomina di un amministratore condominiale qualora i condòmini siano in numero superiore a otto.

Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile.

È l’amministratore che, per gli interventi sulle parti comuni, provvede all’indicazione dei dati del fabbricato in dichiarazione e, nella generalità dei casi agli altri adempimenti relativi alla detrazione. Per i lavori eseguiti sulle parti comuni dei condomini, l’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultino:

  • le generalità ed il codice fiscale di chi rilascia la certificazione,
  • gli elementi identificativi del condominio,
  • l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento,
  • la quota parte millesimale imputabile al condòmino.

 

Tale documento deve essere rilasciato dall’amministratore solo in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condòmino.

L’amministratore deve, inoltre, conservare tutta la documentazione originale, così come individuata dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 2 novembre 2011 al fine di esibirla a richiesta degli uffici. In tali ipotesi, nella dichiarazione dei redditi i singoli condòmini devono limitarsi ad indicare il codice fiscale del condominio (Circolare 01.06.1999 n. 122, risposta 4.6; Risoluzione 04.06.2007 n. 124, risposta 2; Circolare 01.06.2012 n. 19, risposta 1.4).

Ove non esista possibilità di accordo tra i condòmini sulla gestione delle parti comuni di un edificio, l’autorità giudiziaria potrà nominare un rappresentante giudiziale del condominio. Tale soggetto è legittimato a porre in essere tutti gli adempimenti inerenti la gestione dell’agevolazione, compreso il rilascio della certificazione dell’avvenuto assolvimento degli obblighi necessari ai fini dell’imputazione/suddivisione della spesa per ciascun condomino (Risoluzione 21.07.2008 n. 314).

Ai fini della detrazione relativa alle spese per gli interventi effettuati sulle parti comuni, nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi ad un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi

ultimi, qualora ricorrano tutte le altre condizioni che comportano il riconoscimento del diritto alla detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore comprovante il pagamento della quota relativa alla spese, il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione (Circolare 01.06.1999 n. 122, risposta 4.7).

Ciò vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che potrà portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali. Sul documento rilasciato dall’amministratore comprovante il pagamento della quota millesimale relativa alla spese in questione il convivente dovrà indicare i propri estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese (Circolare 21.05.2014 n. 11, risposta 4.2).

 

Condominio minimo

Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento (Risoluzione 14.02.2008 n. 45).

Per condominio minimo si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini.

Per beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni, non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto, a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste italiane Spa, dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento.

In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico. Se ogni condomino ha eseguito il bonifico per la propria quota di competenza dovrà riportare in dichiarazione il proprio codice fiscale.

Naturalmente il contribuente è tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio, e, se si avvale dell’assistenza fiscale, è tenuto ad esibire ai CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione, una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio (Circolare 2.03.2016 n. 3, risposta 1.7).

 

Unico proprietario di un intero edificio

Qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. La locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori (Circolare 11.05.1998 n. 121 risposta 2.6).

Se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e pertanto non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità (Risoluzione 12.07.2007 n. 167, risposta 3).

 

Trasferimento della detrazione

La variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire della detrazione, comporta nei casi più frequenti il trasferimento della detrazione.

Ciò non accade nell’ipotesi in cui la detrazione spetti al detentore dell’immobile (ad esempio, l’inquilino o il comodatario) in quanto lo stesso continua ad avere diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 4).

Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.14), anche nell’ipotesi di opzione di mantenimento della detrazione in capo al cedente (Circolare 01.06.2012 n. 19, risposta 1.8).

 

Vendita dell’immobile

L’art. 16-bis del TUIR, al comma 8, prevede che in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare (Circolare 01.06.2012 n. 19, risposte 1.6 e 1.8).

In mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale la donazione (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 4).

Tale disposizione vale anche in caso di permuta poiché, in base all’art. 1555 del codice civile, le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili (Circolare 19.06.2012 n. 25, risposta 1.2).

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia esso costituito a titolo oneroso o gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario. Ciò in quanto la previsione del trasferimento del beneficio fiscale prevista dal comma 8 dell’art. 16-bis del TUIR riguarda il caso di vendita, ipotesi alla quale in via di prassi è stata assimilata la donazione. In entrambi i casi si tratta di trasferimento dell’intera titolarità dell’immobile, caratteristica che non sussiste nelle ipotesi di costituzione di diritti reali.

Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100 per cento, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.8 e Circolare 12.05.2000 n. 9, risposta 2.1.13). La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, la parte acquirente diventi proprietaria esclusiva dell’immobile, perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa (Risoluzione 24.03.2009 n. 77).

Trasferimento dell’immobile mortis causa

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. In sostanza la detrazione compete a chi può disporre dell’immobile, a prescindere dalla circostanza che lo abbia adibito a propria abitazione principale (Circolare 10.6.2004 n. 24, risposta 1.1). A tale riguardo si precisa che:

  • se l’immobile è locato, non spetta la detrazione, in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
  • se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
  • se vi sono più eredi, qualora uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone più gli altri la disponibilità;
  • se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tale caso neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite, in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.

La condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. L’erede che deteneva direttamente l’immobile e successivamente lo ha concesso in comodato o in locazione non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente. Tuttavia, al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza (Circolare 24.04.2015 n. 17, risposta 3.3).

In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità.

La detrazione si trasmette anche quando il beneficiario dell’agevolazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile, purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione (Circolare 09.05.2013 n. 13, risposta 1.1).

In linea generale, la detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario, in quanto non subentrano nel contratto. Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede sia il comodante questi potrà portare in detrazione le rate residue in quanto, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. E’ necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene (Circolare 06.05.2016, n. 18, risposta 3.2).

 

Adempimenti e documentazione necessaria per fruire dell’agevolazione

Per usufruire della detrazione il contribuente deve aver eseguito gli adempimenti previsti ed essere in possesso della relativa documentazione.

Pagamento delle spese tramite bonifico bancario o postale

Per fruire della detrazione è necessario che le spese siano pagate esclusivamente mediante bonifico dal quale risulti:

  • la causale del versamento dalla quale risulti che il pagamento è effettuato per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto alla detrazione. Nel caso in cui, per mero errore materiale, siano stati riportati i riferimenti normativi della detrazione per la riqualificazione energetica, la detrazione può comunque essere riconosciuta senza necessità di ulteriori adempimenti (Circolare 21.05.2014 n. 11, risposta 4.5);
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione (che può essere anche diverso dall’ordinante il bonifico);
  • il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

 

Il bonifico postale è assimilato a quello bancario ed è quindi da considerarsi valido (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.11) così come è ugualmente valido il bonifico effettuato “on line” (Risoluzione 07.08.2008 n. 353).

La detrazione è ammessa anche se l’onere è sostenuto mediante un bonifico tratto su un conto acceso presso un istituto di pagamento, operatore diverso dalle banche, autorizzato – in base alle disposizioni di cui al DLGS n. 11 del 2010 e DLGS n. 385 del 1993 (TUB) – a prestare servizi di pagamento, tra i quali l’esecuzione di bonifici. Il riconoscimento delle detrazioni fiscali richiede inoltre l’adesione dell’Istituto di pagamento alla Rete Nazionale Interbancaria e l’utilizzo della procedura TRIF, funzionale sia alla trasmissione telematica dei flussi di informazioni tra gli operatori del sistema dei pagamenti ai fini dell’applicazione della ritenuta, sia alla trasmissione all’Amministrazione finanziaria dei dati relativi ai bonifici disposti (Risoluzione 20.01.2017, n. 9).

La necessità di riportare nel bonifico i dati sopra indicati ha fatto sì che gli istituti bancari e postali istituissero bonifici “dedicati”: Ciò ha assunto particolare rilievo con l’introduzione della ritenuta d’acconto (attualmente nella misura dell’8 per cento) che tali istituti devono applicare nei confronti del destinatario del pagamento (art. 25 del DL n. 78 del 2010).

Qualora, per errore sia stato utilizzato un bonifico diverso da quello “dedicato”, o non siano stati indicati tutti i dati richiesti, e non sia stato possibile ripetere il bonifico, la detrazione spetta solo qualora il contribuente sia in possesso di una dichiarazione sostitutiva di atto notorietà rilasciata dall’impresa con la quale quest’ultima attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati correttamente contabilizzati ai fini della loro imputazione nella determinazione del reddito d’impresa (Circolare 18.11.2016 n. 43).

Resta fermo che in sede di controllo l’Amministrazione verificherà se il comportamento risulta posto in essere al fine di eludere il rispetto della normativa relativa all’applicazione della ritenuta.

Il contribuente potrà fruire della detrazione anche nel caso in cui il pagamento delle spese sia materialmente effettuato dalla società finanziaria che gli ha concesso un finanziamento a condizione che questa paghi il corrispettivo al soggetto fornitore con un bonifico bancario o postale recante tutti i dati previsti (causale del versamento con indicazione degli estremi della norma agevolativa, codice fiscale del soggetto per conto del quale è eseguito il pagamento, numero di partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato) in modo da consentire alle banche o a Poste Italiane SPA di operare la ritenuta e il contribuente abbia copia della ricevuta del bonifico. In questo caso l’annondi sostenimento della spesa è quello di effettuazione del bonifico da parte dalla finanziaria al fornitore della prestazione (Circolare 21.05.2014 n. 11, risposta 4.4).

Ai fini del riconoscimento della detrazione non è richiesta l’effettuazione del pagamento mediante bonifico delle spese relative agli oneri di urbanizzazione, all’imposta di bollo, ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori, trattandosi di versamenti da effettuare con modalità obbligate, in favore di pubbliche amministrazioni. Ciò vale anche per la tassa per l’occupazione del suolo pubblico (TOSAP) per la quale è sufficiente il versamento mediante conto corrente intestato al concessionario del servizio di accertamento e riscossione del tributo (Risoluzione 18.08.2009 n. 229).

Il contribuente che intenda versare gli oneri di urbanizzazione al Comune con bonifico, fermo restando il diritto alla detrazione, non deve indicare il riferimento agli interventi edilizi ed ai relativi provvedimenti legislativi per evitare l’applicazione (in questo caso non dovuta) della ritenuta nei confronti del Comune (Risoluzione 4.01.2011 n. 3).

 

Comunicazione all’Azienda sanitaria locale competente nel territorio in cui si svolgono i lavori

Tale comunicazione inviata, con raccomandata A.R. o altre modalità stabilite dalla Regione, prima di iniziare i lavori, deve contenere le seguenti informazioni:

  • generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
  • natura dell’intervento da realizzare;
  • dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
  • data di inizio dell’intervento di recupero.

 

La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui le disposizioni normative relative alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare all’Asl.

 

Indicazione dei dati nella dichiarazione dei redditi e conservazione della documentazione

Il contribuente è tenuto ad indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, nel caso di lavori effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto di comodato o di locazione (Circolare 01.06.2012 n. 19, risposta 1.1).

E’ tenuto, inoltre a conservare la documentazione prevista dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate (Prot. n. 2011/149646 del 2.11.2011) che ha semplificato gli adempimenti a carico dei contribuenti (art. 7, comma 2, lett. q), del DL n. 70 del 2011, convertito in legge n. 106 del 2011). A decorrere dal 15 maggio 2011, pertanto, non vi è più l’obbligo di inviare la comunicazione preventiva di inizio lavori al centro Operativo di Pescara.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni il contribuente deve conservare la documentazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione (Circolare 01.6.1999 n. 122, risposta 4.6).

 

Intestazione dei documenti di spesa

Qualora vi siano più soggetti titolari del diritto alla detrazione, il beneficio può spettare anche a colui che non risulti intestatario del bonifico e/o della fattura (o che non abbia effettuato l’invio della comunicazione al centro operativo di Pescara, fin quando prevista), nella misura in cui abbia sostenuto le spese.

A tal fine è necessario che i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l’indicazione della relativa percentuale.

Tali integrazioni devono essere effettuate fin dal primo anno di fruizione del beneficio, essendo esclusa la possibilità di modificare nei periodi d’imposta successivi la ripartizione della spesa sostenuta (Circolare 21.05.2014 n. 11, risposta 4.1 e circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 2.1).

Al fine di individuare il soggetto avente diritto alla detrazione, si riporta di seguito uno schema esemplificativo delle possibili situazioni che potrebbero verificarsi

Nell’ipotesi in cui l’ordinante sia un soggetto diverso dal soggetto indicato nel bonifico quale beneficiario della detrazione, la detrazione deve essere fruita da quest’ultimo, nel rispetto degli altri presupposti previsti dalle disposizioni richiamate, ritenendosi in tal modo soddisfatto il requisito richiesto dalla norma circa la titolarità del sostenimento della spesa (Circolare 24.04.2015 n. 17, risposta 3.1).

Analoghe considerazioni valgono per tutti i soggetti aventi un titolo idoneo ai fini della detrazione (es. comodatario, familiare convivente, convivente more uxorio, etc.).

Si ricorda che per i lavori iniziati prima del 1° gennaio 2011, poiché era richiesto l’invio della comunicazione al centro operativo di Pescara, nella dichiarazione dei redditi doveva essere riportato il codice fiscale del soggetto che aveva inviato tale comunicazione. Anche in tal caso, in presenza di più soggetti e di non coincidenza tra l’intestazione del documento e il soggetto beneficiario della detrazione, valgono le indicazioni riportate nello schema.

Si ricorda, inoltre, che non è più necessario riportare in fattura il costo della manodopera in quanto tale obbligo è stato soppresso dal DL n. 70 del 2011 (art. 7, comma 2, lett. r)). La soppressione opera sia per le fatture emesse nel 2011 sia per quelle emesse negli anni precedenti (Circolare 01.06.2012 n. 19, risposta 1.3).

 

Limite di detraibilità

L’art.11 del DL n. 83 del 2012 ha previsto l’aumento della detrazione percentuale dal 36 al 50 per cento, nonché l’innalzamento del limite di spesa agevolabile da euro 48.000 a euro 96.000 a partire dal 26 giugno 2012.

Questi maggiori benefici sono stati più volte prorogati fino, da ultimo, al 31 dicembre 2017 e, per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici, fino al 31 dicembre 2021 (legge n. 232 del 2016). Si sintetizzano di seguito i limiti di spesa e le percentuali di detrazione applicabili a decorrere dal 2006:

 

  • 36 per cento per le spese sostenute dal 1.10.2006 fino al 25.06.2012 nel limite massimo di spesa di euro 48.000;
  • 50 per cento per le spese sostenute nel periodo 26.06.2012 al 31.12. 2016 nel limite massimo di spesa di euro 96.000.

Il contribuente che fino al 25 giugno 2012 aveva sostenuto spese per euro 48.000 e che, successivamente, per interventi sullo stesso immobile aveva sostenuto ulteriori 96.000 euro di spese, poteva avvalersi della detrazione del 36 per cento per le spese sostenute entro 25 giugno e del 50 per cento per le spese sostenute dal 26 giugno, nel limite massimo di spesa annuale di euro 96.000 (Circolare 9.05.2013 n. 13, risposta 1.4).

Il limite di spesa è annuale e riguarda il singolo immobile (Circolare 24.04.2015 n. 17, risposta 3.2). Nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per la individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori (Circolare 11.05.1998, n. 121, paragrafo 3).

Nell’ipotesi in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti, sulla stessa unità immobiliare, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese ammesse in detrazione, occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi. Si ha, quindi, diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione nell’anno di sostenimento non ha superato il limite complessivo.

Questo ulteriore vincolo non si applica agli interventi autonomi, ossia non di mera prosecuzione, fermo restando che, per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno sullo stesso immobile, deve essere rispettato il limite annuale di spesa ammissibile. L’intervento per essere considerato autonomamente detraibile, rispetto a quelli eseguiti in anni precedenti sulla medesima unità immobiliare, deve essere anche autonomamente certificato dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia vigente (Circolare 24.04.2015 n. 17, risposta 3.2).

In relazione alle spese relative all’acquisto da impresa costruttrice di un immobile, facente parte di un fabbricato interamente ristrutturato (art. 16-bis, comma 3, del TUIR), la detrazione spetta nella percentuale del 36 per cento calcolata su un ammontare pari al 25 per cento del prezzo di acquisto, nel limite di euro 48.000. Anche per tali spese si applica l’innalzamento della percentuale di detrazione dal 36 per cento al 50 per cento e l’incremento delle spese ammissibili da euro 48.000 ad euro 96.000 (Circolare 18.09.2013 n. 29, par. 2).

Poiché per le spese sostenute dal 1° ottobre 2006 il limite di spesa ammessa alla detrazione è riferito alla singola unità immobiliare sulla quale sono stati effettuati gli interventi di recupero, e non anche alla persona fisica, in caso di più soggetti aventi diritto alla detrazione (comproprietari ecc.), tale limite deve essere ripartito tra gli stessi per ciascun periodo d’imposta.

Tabella ripartizione spese per detrazioni lavori di ristrutturazione

Tabella ripartizione spese per lavori di restauro del patrimonio edilizio

L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente (Risoluzione 04.06.2007 n. 124, risposta 3; Risoluzione 29.04.2008 n. 181). Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.

In caso di box acquistato in comproprietà da più soggetti, lo stesso può essere considerato pertinenziale di più fabbricati ad uso abitativo e, di conseguenza, per individuare il limite di spesa su cui calcolare la detrazione, è necessario tener conto del numero delle unità immobiliari abitative servite dalla pertinenza stessa. (Circolare n. 3 del 2016, risposta 1.4).

In caso di unità immobiliare residenziale adibita promiscuamente anche all’esercizio dell’arte o della professione ovvero di attività commerciale (occasionale o abituale), la detrazione è calcolata sul 50per cento delle spese sostenute (Risoluzione 24.01.2008 n. 18).

In caso di erogazione di contributi, sovvenzioni, ecc., queste somme devono essere sottratte interamente dalle spese sostenute prima di calcolare la detrazione in quanto ai fini dell’agevolazione rilevano solo le spese rimaste effettivamente a carico. Qualora i contributi in questione siano erogati in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione, le somme rimborsate sono assoggettate a tassazione separata nell’anno in cui sono erogati (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 5).

Le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini della individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati, dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori condominiali che lavori sul proprio appartamento la detrazione spetta nei limiti di spesa precedentemente riportati, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento (Risoluzione 3.08.2007 n. 206).

Nel caso di titolarità, da parte di un condòmino, di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione e, in caso di più contitolari dell’unità abitativa, deve essere suddiviso tra gli stessi.

Il contribuente che, anche per incapienza, non si sia avvalso della detrazione nei precedenti periodi d’imposta per lavori per i quali ricorrevano tutte le condizioni per applicare l’agevolazione può comunque fruire dell’agevolazione indicando nella dichiarazione il numero della rata corrispondente (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.2).

 

Cumulabilità con altre agevolazioni

La detrazione spettante per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con quella spettante ai sensi delll’art.1, commi da 344 a 349 della legge 296 del 2006, per le spese sostenute per gli interventi finalizzati al risparmio energetico per i medesimi interventi. Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle previste per gli interventi edilizi, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese, soltanto di uno dei due benefici, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuno di essi (Circolare 31.05.2007 n. 36, punto 8; Risoluzione 05.07.2007 n. 152).

Le agevolazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, per espressa previsione normativa, sono invece cumulabili con quelle previste per le spese relative ai beni soggetti al regime vincolistico ai sensi del DLGS 22 n. 42 del 2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio già Legge n. 1089 del 1939) anche se ridotte alla metà. (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 5; Circolare 02.03.2016 n. 3, risposta 1.8)

Pertanto, sulle spese sostenute in relazione agli immobili vincolati:

  • nel limite di euro 96.000,00 è possibile calcolare sia la detrazione del 50 per cento per recupero edilizio sull’intera spesa sia quella del 19 per cento di cui all’art. 15, comma 1, lettera g), del TUIR sulla spesa ridotta alla metà;
  • oltre il limite di euro 96.000,00 non spetta la detrazione del 50 per cento per recupero edilizio. Pertanto su tali spese, la detrazione nella misura del 19 per cento, ai sensi del citato art. 15, è calcolata sull’intero importo.

 

Cumulabilità della detrazione con altre agevolazioni

Per gli acquisti effettuati nel 2016, se si intende fruire anche della detrazione del 50 per cento dell’IVA pagata all’impresa costruttrice, prevista dall’art. 1, comma 56 della legge n. 208 del 2015, dall’importo delle spese sostenute per l’acquisto dell’immobile va sottratto l’importo del 50 per cento dell’IVA detratta (Circolare 18.05.2016, n. 20, par. 10.2).

La detrazione in esame non è, invece, cumulabile con la deduzione del 20 per cento del prezzo di acquisto degli immobili destinati alla locazione, di cui all’art. 21 del DL n. 133 del 2014, per espressa previsione dell’art. 5, comma 2, del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 8 Settembre 2015. Sul costo di acquisto dell’immobile è possibile, pertanto, fruire alternativamente o della deduzione del 20 per cento o della detrazione di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR.

 

Adempimenti e documentazione necessaria per fruire dell’agevolazione

Per l’acquisto di unità immobiliari facente parte di fabbricati interamente ristrutturati non è richiesto che il pagamento sia effettuato con bonifico bancario.

 

Per usufruire della detrazione il contribuente deve essere, invece, in possesso della seguente documentazione:

  • atto di acquisto, assegnazione o preliminare di vendita registrato, dal quale risulti il rispetto dei termini sopra indicati;
  • nel caso in cui l’atto di acquisto, di assegnazione o il preliminare non riportano la data di ultimazione dei lavori e/o che trattasi di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, deve essere esibita da parte del contribuente una dichiarazione rilasciata dall’impresa di costruzione o dalla cooperativa edilizia che attesti le condizioni sopracitate.