Spese Interventi di Recupero del Patrimonio Edilizio - parte 2

L’agevolazione riguarda le spese sostenute nel corso dell’anno per interventi effettuati su singole unità immobiliari residenziali e di parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Sono esclusi gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale.

Per l’individuazione delle abitazioni residenziali ammesse all’agevolazione, non deve essere utilizzato un principio di prevalenza delle unità immobiliari destinate ad abitazione rispetto a quelle destinate ad altri usi ed è, quindi, ammessa al beneficio fiscale l’abitazione, realmente utilizzata come tale, ancorché unica all’interno di un edificio (ad esempio, l’unità immobiliare adibita ad alloggio del portiere per le cui spese di ristrutturazione i singoli condòmini possono calcolare la detrazione in ragione delle quote millesimali di proprietà).

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali se sostiene le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio (Circolare 24.02.1998, n. 57, paragrafo 3).

La detrazione per gli interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai proprietari di soli box o cantine.

Gli interventi edilizi agevolabili, sotto il profilo tecnico e nei loro contenuti, sono classificati e dettagliatamente definiti dall’art. 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con DPR n. 380 del 2001. In sostanza, al fine di definire ciò che beneficia dell’agevolazione fiscale, il legislatore rimanda alla legge quadro sull’edilizia.

Interventi edilizi di cui alle lettere a), b), c) e d) dell’art. 3 del DPR n. 380 del 2001.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni, la detrazione spetta per le spese di:

manutenzione ordinaria (lett. a) ;
manutenzione straordinaria (lett. b);
restauro e di risanamento conservativo (lett. c);
ristrutturazione edilizia (lett. d).

Per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari e/o sulle relative pertinenze, la detrazione spetta per le medesime spese, ad eccezione di quelle relative alla manutenzione ordinaria. L’agevolazione è riferita ad interventi eseguiti su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento.

Eccezionalmente possono essere ricomprese anche le unità immobiliari ad uso non abitativo, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza l’esecuzione dei lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (Risoluzione 08.02.2005 n. 14).

Gli interventi devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione (Circolare 11.05.1998 n. 121, punto 4). Fanno eccezione gli interventi relativi ai parcheggi pertinenziali nonché quelli di demolizione e “fedele ricostruzione” sempreché dal titolo abilitativo risulti che rientrano nella categoria della ristrutturazione edilizia.

Gli interventi previsti in ciascuna delle categorie sopra richiamate sono, di norma, integrati o correlati ad interventi di categorie diverse; ad esempio, negli interventi di manutenzione straordinaria sono necessarie, per completare l’intervento edilizio nel suo insieme, opere di pittura e finitura ricomprese in quelle di manutenzione ordinaria. Pertanto, occorre tener conto del carattere assorbente della categoria “superiore” rispetto a quella “inferiore”, al fine dell’esatta individuazione degli interventi da realizzare e della puntuale applicazione delle disposizioni agevolative.

Manutenzione ordinaria

Art. 3, comma 1, lett. a), DPR, n. 380 del 2001

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Tali interventi riguardano le opere di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti, di finitura degli edifici nonché tutti gli interventi necessari per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, con materiali e finiture analoghi a quelli esistenti. (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 3.4).

Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria:

la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico),
impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere;
rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
rifacimento intonaci interni e tinteggiatura;
rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali;
sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
riparazioni balconi e terrazze, impermeabilizzazione e relative pavimentazioni;
riparazione recinzioni;
sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.

Manutenzione straordinaria

Art. 3, comma 1, lett. b), DPR n. 380 del 2001

Gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempreché non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari.

La manutenzione straordinaria si riferisce ad interventi, anche di carattere innovativo, di natura edilizia ed impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all’uso corrente l’edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente, e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d’uso. (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 3.4).

A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione straordinaria i seguenti interventi:

sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;
realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici, compresi anche quelli relativi alla costruzione della rete fognaria fino alla rete pubblica, realizzati con opere interne o esterne(Risoluzione 11.11.2002 n. 350);
sostituzione di una caldaia in quanto è inteso come diretto a sostituire una componente essenziale dell’impianto di riscaldamento (Circolare 02.03.2016 n. 3, punto 1.5);
realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione;
rifacimento vespai e scannafossi;
sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta;
rifacimento di scale e rampe;
realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;
realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali.

Le spese sostenute per i lavori di bonifica del terreno possono essere riconosciute solo se indispensabili per la realizzazione dell’intervento di “ristrutturazione delle fognature in base a quanto risultare da rigorose valutazioni tecniche fondate su elementi oggettivi (Circolare 01.06.2012 n. 19, risposta 1.9).

È, inoltre, possibile fruire della detrazione per le spese relative all’installazione degli addolcitori domestici solo se l’intervento comporta modifiche strutturali integranti opere di manutenzione straordinaria (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 2.3).

Restauro e risanamento conservativo

Art. 3, comma 1, lett. c), del DPR n. 380 del 2001

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano le destinazioni d’uso con essi compatibili. Questi interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione di elementi estranei all’organismo edilizio.

La norma descrive due gruppi di interventi:

quelli di restauro, che consistono nella restituzione di un immobile di particolare valore architettonico, storico – artistico, ad una configurazione conforme ai valori che si intendono tutelare;
quelli di risanamento conservativo che si riferiscono all’insieme delle opere finalizzate ad adeguare ad una migliore esigenza d’uso attuale un edificio esistente, sotto gli aspetti tipologici, formali, strutturali, funzionali (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 3.4).

Ristrutturazione edilizia

Art.3, comma 1, lett. d), del DPR n. 380 del 2001

Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di elementi ed impianti che possono portare ad un edificio parzialmente o completamente diverso dal preesistente. Gli effetti di tale trasformazione sono tali da incidere sui parametri urbanistici al punto che l’intervento stesso è considerato di “trasformazione urbanistica”, soggetto al relativo titolo abilitativo (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 3.4).

È possibile, ad esempio, fruire della detrazione d’imposta, in caso di lavori in un fienile che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione che il contribuente intende realizzare, purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo (Risoluzione 08.02.2005 n. 14).

Attraverso gli interventi di ristrutturazione edilizia è possibile aumentare la superficie utile, ma non il volume preesistente.

Nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente; conseguentemente, nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”. Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. Tali criteri sono applicabili anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del Piano Casa (Risoluzione 4.01.2011 n. 4). Il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento o, in alternativa, essere in possesso di una apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

L’art. 3, comma 1, lett. d) del DPR n. 380 del 2001 così come riformulato dall’art. 30, comma 1, lett. a) del Dl n. 69 del 2013 ridefinisce la fattispecie degli interventi di ristrutturazione edilizia, eliminando il riferimento al rispetto della “sagoma” per gli interventi di demolizione e successiva ricostruzione, ed imponendo il solo rispetto della volumetria preesistente fatte salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Poiché la nozione di sagoma edilizia è intimamente legata anche all’area di sedime del fabbricato e considerato che il legislatore ha eliminato il riferimento al rispetto della sagoma, per gli immobili non vincolati, negli interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione è consentito anche lo spostamento di lieve entità rispetto al sedime originario (risposta ad interrogazione parlamentare n. 5-01866 del 14 gennaio 2014) .

Lavori necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza art. 16-bis, lett. c) TUIR.

Sono inclusi tutti gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino di un immobile danneggiato a seguito di un evento calamitoso, indipendentemente dalla categoria edilizia alla quale appartengono, purché sia stato dichiarato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi dell’evento calamitoso.

Posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune.

La detrazione è riconosciuta (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 3.4, e Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 4):

per interventi di realizzazione di parcheggi (autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune), purché esista o venga creato un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa;
per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati, per le sole spese imputabili alla realizzazione e a condizione che le stesse siano comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore.

Costruzione del box pertinenziale

Per usufruire dell’agevolazione per la realizzazione di nuovi posti auto e autorimesse anche di proprietà comune, gli stessi devono essere pertinenziali ad una unità immobiliare ad uso abitativo (Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.5.4).

In caso di costruzione, anche realizzata in economia, la detrazione compete limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale che risultino documentate dal pagamento avvenuto mediante bonifico anche se l’unità abitativa non sia stata ancora ultimata (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.2).

Il proprietario deve essere in possesso della seguente documentazione:

concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione
bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati fino a quando prevista, ricevuta della raccomandata al Centro Operativo di Pescara che poteva essere trasmessa anche prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.

Acquisto di box pertinenziale

La detrazione può essere concessa anche in caso di acquisto di un box se ricorrono tutte le seguenti condizioni:

vi sia la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione;
vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità abitativa, di proprietà del contribuente oppure, se il parcheggio è in corso di costruzione, vi sia l’obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione;
siano documentati dall’impresa costruttrice, anche se concessionaria del diritto di superficie sull’area pubblica, i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti distinti da quelli relativi ai costi accessori, non ammissibili a beneficio fiscale (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 3.4; Risoluzione 20.12.1999 n. 166).

Acquistando contemporaneamente casa e box, la detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.7).

In caso di assegnazione di alloggi e di box auto pertinenziali da parte di cooperative edilizie di abitazione, la detrazione spetta anche per gli acconti pagati con bonifico dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di amministrazione. Non rileva la circostanza che il rogito sia stipulato in un periodo d’imposta successivo, né il fatto che il verbale della delibera di assegnazione che ha formalizzato il vincolo pertinenziale non sia stato ancora registrato (Risoluzione 07.07.2008 n. 282). Per quanto concerne la sussistenza del vincolo pertinenziale, non rileva la circostanza che gli immobili non siano ancora stati realizzati, purché la destinazione funzionale del box, al servizio dell’abitazione da realizzare, risulti dal contratto preliminare di assegnazione (Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.5.4).

Nel caso di acquisto effettuato unitamente all’abitazione la detrazione può essere riconosciuta anche per i pagamenti effettuati prima ancora dell’atto notarile o in assenza di un preliminare d’acquisto registrato che indichino il vincolo pertinenziale, ma a condizione che tale vincolo risulti costituito e riportato nel contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente si avvale della detrazione (Circolare 18.11.2016 n. 43).

In caso di acquisto, per usufruire della detrazione, il proprietario deve essere in possesso della seguente documentazione (Risoluzione 24.12.1999 n.166):

atto di acquisto o preliminare di vendita registrato dal quale si evinca la pertinenzialità;
dichiarazione del costruttore nella quale siano indicati i costi di costruzione;
bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati;
laddove prevista, ricevuta della raccomandata al Centro Operativo di Pescara che doveva essere trasmessa prima della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui era stato effettuato il pagamento.

Il bonifico deve essere effettuato dal beneficiario della detrazione (in linea generale: proprietario o titolare del diritto reale dell’unità immobiliare sulla quale è stato costituito il vincolo pertinenziale con il box). Tuttavia, fermo restando il vincolo pertinenziale che deve risultare dall’atto di acquisto, la detrazione spetta al familiare convivente che abbia effettivamente sostenuto la spesa, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta (Circolare 21.05.2014 n. 11, risposta 4.6). Analogo criterio si applica anche al convivente more uxorio.

In caso di versamento di acconti, la detrazione spetta in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico, nel corso dell’anno e fino a concorrenza del costo di costruzione dichiarato dall’impresa, a condizione che:

il compromesso di vendita sia stato regolarmente registrato entro la data di presentazione della dichiarazione in cui si fa valere la detrazione (Circolare 18.11.2016 n. 43).;
da tale compromesso risulti la sussistenza del vincolo di pertinenzialità tra edificio abitativo e box.

Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi per oggetto ascensori e montacarichi.

Si tratta di opere che possono essere realizzate sia sulle parti comuni sia sulle singole unità immobiliari e si riferiscono a diverse categorie di lavori, quali la sostituzione di finiture (pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti), il rifacimento o l’adeguamento di impianti tecnologici (servizi igienici, impianti elettrici, citofonici, impianti di ascensori), il rifacimento di scale ed ascensori, l’inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o piattaforme elevatrici (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 3.4).

Anche la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione rientra tra questa tipologia di spesa agevolabile (Circolare 26.01.2001 n. 7, risposta 3.2).

Gli interventi che non presentano le caratteristiche tecniche previste dalla legge di settore non possono essere qualificati come interventi di abbattimento delle barriere architettoniche, tuttavia, danno diritto alla detrazione, secondo le regole vigenti, qualora possano configurarsi quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria (Circolare 6.02.2001, n. 13).

L’intervento di sostituzione della vasca da bagno con altra vasca con sportello apribile o con box doccia non è agevolabile come intervento diretto alla eliminazione delle barriere architettoniche, anche se in grado di ridurre, almeno in parte, gli ostacoli fisici fonte di disagio per la mobilità di chiunque e di migliorare la sicura utilizzazione delle attrezzature sanitarie, perché tale intervento non presenta le caratteristiche tecniche di cui al DM 236 del 1989 (Circolare 2.03.2016 n. 3, risposta 1.6).

I costi di installazione di un ascensore in un condominio, nell’ambito di interventi per la eliminazione delle barriere architettoniche, sono detraibili anche se i lavori non sono stati deliberati dall’assemblea ma sono stati autorizzati dal Comune (Risoluzione 25.06.2008 n. 264).

In caso di installazione, nel cavedio condominiale, dell’ascensore, e di spesa sostenuta per intero da un solo condòmino, a questo è riconosciuta la detrazione, da applicare entro il limite massimo consentito dalle disposizioni vigenti ratione temporis, con riferimento alla parte di spesa corrispondente alla ripartizione millesimale della tabella condominiale, in quanto l’ascensore diviene “oggetto di proprietà comune” e quindi è utile e utilizzabile per tutti i condòmini. La detrazione, invece, spetta interamente al condòmino che ha sostenuto le spese per l’installazione di un montascale in quanto il mezzo d’ausilio, è necessario all’uso specifico del solo condòmino disabile che ha sostenuto integralmente la spesa (Risoluzione 1.08.2008 n. 336).

Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati a favorire la mobilità, interna ed esterna all’abitazione, delle persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge n. 104/1992.

Si tratta di opere che perseguono tale finalità attraverso l’utilizzo della comunicazione, della robotica e di ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Pertanto, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse, che sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione dall’Irpef del 19 per cento ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett. c), del TUIR (Circolare 06.02.2001 n. 13, risposta 2).

Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

Per “atti illeciti” si intendono quelli perseguibili penalmente per esempio il furto, l’aggressione, il sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti il superamento di limiti fisici posti a tutela di diritti giuridicamente protetti (Circolare 06.02.2001 n. 13, risposta 4).

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

il rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
l’apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
il montaggio di porte blindate o rinforzate;
l’apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
l’installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
l’apposizione di saracinesche;
il montaggio di tapparelle metalliche con bloccaggi;
il montaggio di vetri antisfondamento;
il montaggio di casseforti a muro;
l’installazione di fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
l’installazione di apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

La detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, pertanto, non vi rientra il contratto stipulato con un istituto di vigilanza (Circolare 06.02.2001 n. 13, risposta 5; Cfr. credito d’imposta videosorveglianza (Rigo G12))

La detrazione non è cumulabile con il credito d’imposta spettante per le spese sostenute per l’installazione di sistemi di video sorveglianza digitale o allarme (art. 1, comma 982, L. 208 del 2015).

Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla cablatura degli edifici

Le opere finalizzate alla cablatura degli edifici sono quelle previste dalla Legge, n. 249 del 1997, che ha concesso agevolazioni per realizzare, nelle nuove costruzioni o in edifici soggetti ad integrale ristrutturazione, antenne collettive o reti via cavo per distribuire la ricezione nelle singole unità abitative. Ai fini delle agevolazioni fiscali la tipologia di intervento ammissibile è limitata al caso di lavori, in edifici esistenti, che interconnettano tutte le unità immobiliari residenziali. Possono, inoltre, essere oggetto di agevolazione fiscale gli interventi di cablatura degli edifici per l’accesso a servizi telematici e di trasmissione dati, informativi e di assistenza, quali, ad esempio, la contabilizzazione dell’energia da centrali di teleriscaldamento o di co-generazione, la teleassistenza sanitaria e di emergenza (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 3.4).

Anche la realizzazione di un’antenna comune, in sostituzione delle antenne private, rientra nella finalità di “cablaggio” degli edifici (Circolare 11.05.1998 n. 121, punto 4).

Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati al contenimento dell’inquinamento acustico.

Le opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento acustico possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette come, ad esempio, la sostituzione di vetri degli infissi. In tal caso occorre acquisire idonea documentazione (scheda tecnica del produttore) che attesti l’abbattimento delle fonti sonore interne o esterne all’abitazione, nei limiti fissati dalla normativa (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 3.4).

I costi delle opere finalizzate al contenimento acustico, anche se corrispondenti ad interventi di manutenzione ordinaria, sono ammissibili alla detrazione per la singola unità immobiliare, a condizione che la scheda prodotto del costruttore certifichi l’ottenimento dei parametri fissati dalla Legge n. 447 del 1995 (Circolare 11.05.1998 n. 121, punto 4).

Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.

Le tipologie di opere ammesse ai benefici fiscali sono quelle previste dall’art. 1 del decreto del Ministro dell’Industria, del commercio e dell’artigianato 15.02.1992¹.

Tali opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione (come, ad esempio, la scheda tecnica del produttore) attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 3.4).

Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia. Per usufruire della detrazione è comunque necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, ecc.) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione.

Per tali interventi, la detrazione:

è cumulabile con il meccanismo dello scambio sul posto e del ritiro dedicato a condizione che l’impianto installato sia posto direttamente al servizio dell’abitazione;
non è cumulabile con la tariffa incentivante ( 9 comma 4 del DM 19 febbraio 2007);
è comunque esclusa qualora la cessione dell’energia prodotta in eccesso configuri esercizio di attività commerciale come, ad esempio, nell’ipotesi di impianto con potenza superiore a 20 kw e di impianto con potenza non superiore a 20 kw che non sia posto a servizio dell’abitazione (Risoluzione 2.04.2013 n. 22).

Rientrano tra le spese agevolabili anche quelle sostenute per i sistemi di termo regolazione e contabilizzazione del consumo individuale del calore installati senza che sia sostituito, integralmente o parzialmente, l’impianto di climatizzazione invernale ovvero nel caso in cui quest’ultimo sia sostituito con un impianto che non presenti le caratteristiche tecniche richieste ai fini della detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica di cui all’art. 1, comma 347, della L. n. 296 del 2006 (Circolare 6.05.2016, n. 18, risposta 3.1).

Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, specialmente sulle parti strutturali.

Tali interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

Sono agevolabili, inoltre, le spese per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica dell’edificio o del complesso di edifici e le spese per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio di tale documentazione.

Per le spese sostenute dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, per gli interventi effettuati su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, riferite a costruzioni adibite ad abitazione principale e ad attività produttive, la detrazione spetta nella misura del 65 per cento.

La circostanza che un unico edificio localizzato in una zona sismica ad alta pericolosità possa comprendere unità immobiliari destinate ad attività produttive, ad abitazioni principali, nonché ad altre abitazioni, comporta che l’aliquota del 65 per cento potrà essere fruita solo per le spese sostenute dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016 riferite alle unità immobiliari destinate ad attività produttive e ad abitazione principale. Resta ferma, invece, l’aliquota del 50 per cento per le altre unità immobiliari residenziali, anche a uso promiscuo, nei casi in cui le spese siano sostenute da soggetti che possono avvalersi della detrazione (Circolare 18.09.2013 n. 29, punto 2.2).

Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla bonifica dall’amianto.

L’ambito di applicazione è circoscritto alle unità immobiliari a carattere residenziale. Gli interventi di bonifica costituiscono una categoria a parte che risulta agevolabile indipendentemente dalla categoria edilizia in cui gli interventi stessi rientrano.

Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla prevenzione degli infortuni domestici.

Tra le opere agevolabili rientrano (Circolare 26.01.2001 n. 7, risposta 3.3), ad esempio:

l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti;
il montaggio di vetri anti-infortunio;
l’installazione del corrimano.

L’agevolazione spetta anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili quali, ad per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante. Per fruire della detrazione, infatti, non si richiede che l’intervento sia innovativo (Circolare 06.02.2001 n. 13, risposta 7).

Non dà, invece, diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili. La detrazione non spetta, ad esempio, per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas (Circolare 06.02.2001 n. 13, risposta 6).

Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla messa a norma degli edifici.

La normativa regolamentare di riferimento, nel caso degli impianti tecnologici, è quella prevista dal DPR n. 447 del 1991. Ai fini del beneficio fiscale sono richiamate le norme applicabili alle unità immobiliari abitative e alle relative parti comuni, soggette all’applicazione della legge 46 del 1990. Si tratta di interventi che riguardano la pluralità degli impianti tecnologici dell’abitazione meglio individuati all’art. 1 della legge 46 del 1990 e definiti nel successivo regolamento attuativo. Sono quindi compresi tutti gli interventi effettuati e debitamente dotati di certificato di conformità, rilasciato da soggetti abilitati, anche se di entità minima, indipendentemente dalla categoria edilizia di intervento edilizio (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 3.4).

Altre spese

La detrazione spetta anche per:

le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
le spese per la messa in regola degli edifici;
le spese per l’acquisto dei materiali;
il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
gli oneri di urbanizzazione;
gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (Decreto Interministeriale n. 41 del 18 febbraio 1998).

L’elencazione riportata non ha valore tassativo, in quanto è riferita ai costi ulteriori, rispetto a quelli espressamente menzionati, connessi all’intervento edilizio (Risoluzione 18.08.2009, n. 229).

Sono da considerarsi come oneri strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento edilizio e, pertanto, riconducibili tra i costi indicati, ad esempio, le spese relative allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Non sono agevolabili i costi di trasloco e di custodia in magazzino dei mobili per tutto il periodo di esecuzione dei lavori (Circolare 24 febbraio 1998, n. 57, paragrafo 4).

Tipi di opere ammesse ad agevolazioni fiscali.

Sono ammessi alle agevolazioni fiscali previste dall’art. 29 della legge 9 gennaio 1991, n. 9, gli interventi, intrapresi da persone fisiche e dagli enti di cui alla lettera c ) del comma 1 dell’art. 87 del testo unico delle imposte sui redditi approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e destinati ad edifici o unità immobiliari esistenti adibiti ad uso di civile abitazione, e comunque diversi da quelli di cui all’art. 40 dello stesso testo unico, rientranti nel seguente elenco:

opere di coibentazione dell’involucro edilizio che consentano un contenimento del fabbisogno energetico necessario per la climatizzazione di almeno il 10% purché realizzate con le regole tecniche previste nella tabella A allegata alla legge 9 gennaio 1991, n. 10;
opere di coibentazione di reti di distribuzione di fluidi termovettori;
impianti di climatizzazione e/o produzione di acqua calda sanitaria utilizzanti pannelli solari piani;
impianti che utilizzano pompe di calore per climatizzazione ambiente e/o produzione di acqua calda sanitaria;
impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica;
generatori di calore che, in condizione di regime, presentino un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90;
generatori di calore che utilizzano come fonte energetica prodotti di trasformazione di rifiuti organici ed inorganici o di prodotti vegetali a condizione che, in condizione di regime, presentino un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 70;
apparecchiature per la produzione combinata di energia elettrica e calore a condizione che il fattore di utilizzo globale del combustibile non sia inferiore al 70;
apparecchiature di regolazione automatica della temperatura dell’aria all’interno delle singole unità immobiliari o dei singoli ambienti, purché, in quest’ultimo caso, applicati almeno al 70% degli ambienti costituenti l’unità immobiliare;
apparecchiature di contabilizzazione individuale dell’energia termica fornita alle singole unità immobiliari;
trasformazione, legittimamente deliberata, di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per la climatizzazione e la produzione di acqua calda sanitaria, purché da detta trasformazione derivi un risparmio di energia non inferiore al 20% e purché gli impianti unifamilari siano dotati di un sistema automatico di regolazione della temperatura e di un generatore di calore con rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90% sono escluse le abitazioni situate nelle aree individuate dalle regioni e province autonome di Trento e di Bolzano, ai sensi dell’art. 6 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, come siti per la realizzazione di impianti e di reti di teleriscaldamento;
sostituzione di scaldacqua elettrici con scaldacqua alimentati a combustibile;
sorgenti luminose aventi un’efficienza maggiore o uguale a 50 Lumen/Watt, nel limite massimo annuo di una sorgente luminosa per vano dell’unità immobiliare.

Titoli abilitativi

Tra i documenti che i contribuenti devono conservare e presentare per la fruizione delle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, individuati con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 149646 del 2 novembre 2011, sono comprese le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (Concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori. Solo nel caso in cui la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati dalla normativa fiscale è richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente (Circolare 1.06.2012 n. 19, risposta 1.5). Attualmente la disciplina dell’attività edilizia può essere così ricostruita:

attività edilizia totalmente libera: si tratta degli interventi edilizi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo né è prevista alcuna specifica comunicazione;
attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori: si tratta degli interventi edilizi eseguibili senza alcun titolo abilitativo ma previa comunicazione al Comune dell’inizio lavori;
attività edilizia soggetta a SCIA: si tratta di tutti i restanti interventi edilizi non rientranti tra quelli di attività edilizia totalmente libera, di attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori, di attività edilizia soggetta a permesso di costruire, di attività edilizia soggetta a super-DIA;
attività edilizia soggetta a permesso di costruire: si tratta degli interventi edilizi puntualmente indicati all’art. 10 del DPR 380 del 2001 (interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A, mutamento della destinazione d’uso);
attività edilizia soggetta a DIA alternativa al permesso di costruire (i.e. super DIA):: si tratta degli interventi edilizi per i quali, in base alla normativa statale o regionale, si può ricorrere alla DIA in via alternativa o sostitutiva rispetto al permesso di costruire.

In merito alle opere edilizie difformi si possono distinguere, in relazione alla eventuale decadenza dal beneficio, due situazioni:

la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento, per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso, quali, ad esempio, opere soggette a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività, ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. Questo caso non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti;
la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. Questo caso comporta la decadenza dai benefici fiscali, in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 7).

Acquisto di unità immobiliari facente parte di fabbricati interamente ristrutturati

La detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta anche nel caso di acquisto di unità immobiliari ubicate in fabbricati sui quali sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia. La detrazione spetta a condizione che:

l’unità immobiliare sia ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi;
siano stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (non spetta quindi se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione, ordinaria o straordinaria);
gli interventi realizzati riguardino l’intero fabbricato.

La vendita o l’assegnazione dell’immobile deve essere effettuata, a partire dal 1° gennaio 2015, entro diciotto mesi dalla data del termine dei lavori, (art. 1, comma 48, della legge n. 190 del 2014). Il termine di diciotto mesi vale anche nel caso in cui alla data del 1° gennaio 2015 non erano già scaduto il termine di sei mesi precedentemente previsto. In precedenza, infatti, la cessione doveva avvenire entro sei mesi dalla data del termine dei lavori, se questi erano stati ultimati dopo il 31 dicembre 2011

In particolare, gli acquisti dovevano avvenire:

dal 1° gennaio 2008 al 30 giugno 2012 se i lavori di ristrutturazione erano stati eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2011;
entro sei mesi dalla data del termine dei lavori, se questi erano stati ultimati dopo il 31 dicembre 2011. Nel caso in cui i lavori di ripristino avessero avuto inizio prima del 1° gennaio 2008 la detrazione spettava solo per le abitazioni acquistate entro il 30 giugno 2007 e facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati entro il 31 dicembre del 2006 (art. 1, comma 121, legge n. 266 del 2005).

La detrazione è calcolata su un ammontare forfettario pari al 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione ed è riconosciuta agli acquirenti in relazione alla quota di proprietà dell’immobile (Circolare 13.06.2011 n. 20, risposta 2.1/b). Il prezzo su cui calcolare la detrazione comprende anche l’IVA, trattandosi di un onere addebitato all’acquirente unitamente al corrispettivo (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.6).

La detrazione spetta all’acquirente o assegnatario nella misura del:

50 per cento per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2017,
36 per cento se il rogito è avvenuto dal 1° ottobre 2006 al 30 giugno 2007 o a partire dal 1° gennaio 2008 (Circolare 18.09.2013 n. 29, par. 2.1).

Il limite massimo di spesa agevolabile, da ripartire tra gli acquirenti e da rapportare alla singola unità immobiliare, è pari a euro 96.000 per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 e ad euro 48.000 per quelle sostenute in precedenza.

L’agevolazione spetta per l’acquisto dell’immobile residenziale e nel caso di atto unico di acquisto relativo ad appartamento e pertinenza si potrà beneficiare della detrazione sul costo complessivo entro il limite di spesa stabilito (Circolare 10.6.2004 n. 24, risposta 1.3).

Nel caso in cui con il medesimo atto vengano acquistate due unità immobiliari di tipo residenziale, il limite massimo di spesa va riferito ad ogni singolo immobile (Circolare 10.6.2004 n. 24, risposta 1.3).

L’agevolazione non è condizionata alla cessione o assegnazione di tutte le unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto o assegnazione (Circolare 5.03.2003 n. 15, par. 3).

Inoltre, è possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati.

È possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento agli importi versati in acconto a condizione che il preliminare di vendita dell’immobile sia registrato. Se gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.7).

Hanno diritto a fruire della detrazione, oltre al proprietario, anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione). Nel caso di acquisto di nuda proprietà e di contestuale costituzione del diritto di usufrutto, occorre ripartire la detrazione in proporzione al valore dei due diritti reali (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.5 e Risoluzione 9.01.2007, n. 1, punto 1).

Il diritto a subentrare nel beneficio fiscale spetta anche nell’ipotesi in cui la detrazione non sia stata fruita dal precedente acquirente. Il successivo acquirente, pertanto, può usufruire della detrazione in relazione alle rate maturate a partire dal periodo d’imposta in cui ha acquistato l’immobile (Circolare 95 del 12 maggio 2000, risposta 2.1.2, Risoluzione 1.12.2008, n. 457).

Spese Interventi di Recupero del Patrimonio Edilizio – parte 2