Quando si decide di acquistare un immobile, specialmente uno di nuova costruzione, le cose a cui prestare attenzione sono davvero tante. Fondamentale la scelta di professionisti affidabili e in grado di garantire l’adempimento alle condizioni pattuite.
Oggi, con gli incentivi statali del SuperBonus 110%, le richieste rispetto all’adeguamento delle strutture architettoniche sono in netto aumento e i professionisti si trovano a dover fronteggiare un considerevole numero di richieste. Un elemento in più da non sottovalutare e per cui risulta importante valutare ancora meglio i tempi di realizzazione delle opere.
Uno strumento di tutela esiste ed è obbligatorio per legge. Si tratta della fideiussione per acquisto immobile da costruire, resa obbligatoria dallo Stato con il DL 122 del 2005. Si tratta di una misura che prevede l’obbligo per il costruttore di dover garantire gli anticipi ottenuti attraverso il conseguimento di una specifica fideiussione con la quale sottoscrive anche un’assicurazione decennale postuma.
L’intervento del legislatore è volto a tutelare l’acquirente da possibili vizi e difetti gravi dell’immobile ed è avvenuto in seguito all’alta percentuale di fallimenti riscontrata in Italia da parte delle ditte edili. Un elemento che ha messo in seria difficoltà numerose famiglie italiane. Nonostante l’introduzione di questa misura, inizialmente la maggior parte dei costruttori ha disatteso l’obbligo, secondo una percentuale superiore al 70%, ma il legislatore non si è arreso. Pertanto, attualmente vige l’obbligo per i costruttori di verificare preliminarmente la polizza assicurativa fideiussoria. In questo articolo vi mostriamo meglio di che cosa si tratta.
Che cos’è la polizza fideiussoria e a cosa serve
Partiamo dal definire che cosa si intende per fideiussione. Si tratta di una formula contrattuale dove si trovano coinvolti tre soggetti:
- Contraente/debitore. Il soggetto che ha bisogno di una garanzia in modo da ottenere un finanziamento oppure partecipare a una gara d’appalto.
- Beneficiario. La parte che trae beneficio dal contratto.
- Fideiussore. Colui che emette le cauzioni e garantisce rispetto all’impegno sottoscritto dal contraente.
La fideiussione è presente secondo due tipologie: bancaria e assicurativa. La polizza fideiussoria trova molteplici applicazioni nell’ambito edilizio tra cui:
- Partecipazione a bandi pubblici, europei e regionali.
- Acquisto/affitto di un immobile.
- Rimborso dell’IVA.
- Restituzione di un debito.
- Pagamento di prestazioni.
Nel caso di un costruttore, la polizza fideiussoria fa da garante rispetto alle prestazioni realizzate, ovvero la costruzione dell’immobile a fronte degli standard qualitativi necessari. Quando interviene? Nel caso in cui divenga imprescindibile il risarcimento delle somme anticipate dall’acquirente per il trasferimento della proprietà dell’immobile. Si tratta, come abbiamo accennato all’inizio, di una misura cautelativa per l’acquirente da un punto di vista finanziario.
A garantire è il fideiussore, una sorta di intermediario che impegna il proprio patrimonio nel caso di inadempimento da parte del costruttore. La fideiussione assicurativa risulta decisamente vantaggiosa rispetto a quella bancaria. Vediamo perché.
Perché scegliere la fideiussione assicurativa
I motivi per cui la fideiussione assicurativa risulta preferibile a quella bancaria sono:
- Possibilità di avere una maggiore liquidità a disposizione. La fideiussione bancaria, diversamente da quella assicurativa, richiede nella maggior parte dei casi il congelamento di beni, titoli o contanti. La polizza fideiussoria di tipo assicurativo consente una maggiore libertà finanziaria essendo garantito l’accesso alla liquidità.
- L’iter è più rapido e semplice, soprattutto nel caso si preferisca l’opzione online.
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- Costi generalmente più bassi. Nel caso di una polizza fideiussoria online questo fattore è ulteriormente inferiore, grazie alla minore incidenza che presentano le spese gestionali e alla conseguente presenza di prodotti più economici.
- Condizioni più versatili.
- Pagamenti e comunicazioni tracciate.
La polizza fideiussoria può avere varie forme. Una di queste è la cosiddetta polizza fideiussoria omnibus, la quale include tutte le obbligazioni presentate dal debitore. L’altra alternativa è quella della cauzione specifica. Quest’ultimo caso è quello che entra in gioco nel caso di una polizza costruttore.
Le tutele della polizza fideiussoria per il costruttore
In quali casi la polizza fideiussoria interviene a tutela di chi acquista un immobile? Le situazioni principali sono il fallimento del costruttore e/o il fatto che si trovi sottoposto a procedure giudiziarie gravi, ad esempio il pignoramento dell’immobile.
Essendo più frequenti di quanto si possa immaginare questo tipo di situazioni, con ripercussioni importanti su chi investe, il costruttore risulta obbligato a sottoscrivere la fideiussione assicurativa. In questo modo per l’acquirente risulta effettivo, nell’eventualità si verifichino le condizioni sopraindicate, il rimborso di quanto versato prima del rogito notarile.
La fideiussione va sottoscritta in un contratto preliminare e prima che venga effettuato il rogito presso il notaio. La garanzia copre, entrando più nel dettaglio, le somme riscosse dal costruttore in fase preliminare e le somme che il costruttore deve ottenere in seguito alla fase preliminare.
Non sono comprese, invece, le somme che necessitano di essere erogate tramite mutuo, per le quali è chiamata generalmente in causa una banca, e gli emolumenti che il costruttore riceve durante il rogito notarile. Anche i contributi pubblici assistiti da autonoma garanzia non risultano coperti.
La fideiussione per un immobile da costruire può riguardare sia un immobile in corso di edificazione per il quale sono stati richiesti i dovuti permessi, sia una costruzione non ancora ultimata in cui il certificato di agibilità non è stato rilasciato.
Cosa si rischia nel caso mancasse la fideiussione?
Le conseguenze, nel caso in cui non sia presente la fideiussione per il costruttore, possono essere davvero spiacevoli, per chi acquista un immobile. Vige, naturalmente, il diritto a ritirarsi dal compromesso, ma la restituzione dei soldi non è immediata e richiede il ricorso a un giudice, in modo da ottenere la nullità di quanto concordato e il rimborso adeguato.
Per essere valida la fideiussione risulta indispensabile l’ottenimento da parte del fideiussore di una copia autentica dell’atto di trasferimento immobiliare contenente l’attestato a certificazione della polizza postuma assicurativa decennale. La procedura è la medesima sia nella fideiussione assicurativa sia in quella bancaria.
Nota importante
La fideiussione non è obbligatoria per il costruttore fino a quando non è presente il permesso di costruire. Per questo motivo per l’acquirente si rivela cruciale non versare alcun anticipo in questa fase, dal momento che si tratta di un rischio da cui non si è tutelati.
